Đọc mặt bằng TT Genesis trong 5 bước: khu đất, cơ cấu căn, diện tích và tiện ích

Trên tờ mặt bằng của TT Genesis, anh/chị sẽ thấy rất nhiều con số: 1,9 ha, 2 tháp, hơn 1.400 căn, 8 loại diện tích, hơn 10.800 m² tiện ích. Bài viết này sắp xếp lại các con số đó theo thứ tự người mua cần đọc: khu đất trước, rồi tới cơ cấu căn, diện tích từng loại, tầng điển hình và cuối cùng là tiện ích.

Bước 1: Nhìn tổng thể khu đất

TT Genesis (tên cũ: Đào Sư Tích Residence) nằm trong KDC Đào Sư Tích, xã Nhà Bè (trước đây xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè), TP.HCM. Theo thông tin giới thiệu:

• Khu đất khoảng 1,9 ha, mặt tiền chính trên trục lộ giới 30 m, các tuyến 13 m bao quanh, ba mặt giáp sông rạch.
• Mật độ xây dựng khoảng 40%, phần còn lại cho giao thông nội khu, cảnh quan và tiện ích.
• 2 tòa tháp The Maris và The Lucis, cao 30 tầng, chung 2 tầng hầm.
• 12 nhà phố thương mại ở khối thấp tầng.

Lưu ý số tầng: báo chí đưa tin lễ khởi công và website dự án ghi 30 tầng, nhưng một trang hồ sơ dự án cập nhật tháng 5/2026 ghi 25 tầng nổi. Hãy đối chiếu với giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế khi được cung cấp.

Bước 2: Dự án có những loại sản phẩm nào?

Website giới thiệu dự án nêu tổng khoảng 1.438 sản phẩm:

Cộng bốn dòng căn hộ được 1.426 căn – khớp với con số "1.426 căn hộ và 12 nhà phố" mà nhiều nguồn ghi nhận. Nhóm Duplex, Penthouse được giới thiệu có diện tích khoảng 85–268 m² tùy sản phẩm.

Bước 3: Diện tích từng loại căn hộ

Số liệu tham khảo tháng 10/2026; diện tích chính thức theo hợp đồng từng mã căn.

Chọn loại căn theo nhu cầu

• Người độc thân, vợ chồng trẻ: Studio hoặc 1PN – gọn, tổng giá trị thấp hơn.
• Gia đình nhỏ: 2PN 69–74 m², nhóm có số lượng lớn nhất; căn góc có thêm mặt thoáng.
• Gia đình đông người, cần phòng làm việc: 3PN 94–120 m².
• Nhu cầu đặc biệt: căn sân vườn, Duplex, Penthouse – số lượng ít, cần xem mặt bằng riêng.

Bước 4: Đọc mặt bằng tầng điển hình

Theo website dự án, tháp The Lucis (giai đoạn 1) có khoảng 668 căn; mỗi tầng điển hình khoảng 12–13 căn, dùng chung 6 thang máy. Thông số này ảnh hưởng trực tiếp tới thời gian chờ thang và độ riêng tư hành lang.

Khi cầm mặt bằng tầng, hãy dò các điểm sau:

• Căn có sát lõi thang, phòng rác, hộp kỹ thuật không?
• Ban công và cửa sổ phòng ngủ quay hướng nào, có bị nắng chiều không?
• Tháp còn lại có che tầm nhìn không?
• Lối thoát hiểm và cầu thang bộ cách căn bao xa?

Bước 5: Tiện ích nội khu

Tổng diện tích tiện ích theo thông tin dự án là hơn 10.800 m²:

Ngoài trời – khoảng 8.000 m²

• Galaxy Pool (cụm hồ bơi khoáng muối).
• Công viên Amazon Park, vườn Nhật, vườn thiền, lối dạo bộ.
• Khu BBQ, sân bóng rổ, đường chạy bộ, rạp phim ngoài trời, bãi cỏ cắm trại.
• Khu vui chơi trẻ em Funky Town, khu tập golf mini.

Trong nhà – khoảng 2.800 m²

• Gym, yoga, phòng xông hơi gỗ Hinoki.
• Thư viện, không gian co-working.
• Kid Club, sảnh đón, phòng sinh hoạt cộng đồng.

Danh mục tiện ích giữa các nguồn chưa thống nhất, nên hãy căn cứ vào hợp đồng hoặc phụ lục bàn giao. Đơn vị vận hành dự kiến được giới thiệu là Anabuki (Nhật Bản).

Checklist trước khi chọn căn

1. Phân biệt diện tích tim tường (thường dùng tính giá) và thông thủy (ghi trên sổ).
2. Xem mặt bằng tầng thực tế của mã căn, không chỉ tầng điển hình.
3. Kiểm tra hướng, tầm nhìn và mức che chắn từ tháp bên cạnh.
4. Xin danh mục vật liệu, thiết bị bàn giao.
5. Đối chiếu mặt bằng với hồ sơ quy hoạch, giấy phép xây dựng nếu có.

Hỏi đáp nhanh

TT Genesis có tổng cộng bao nhiêu căn?

Khoảng 1.426 căn hộ (tiêu chuẩn, Duplex, sân vườn, Penthouse) và 12 nhà phố, theo thông tin công bố.

Diện tích căn nhỏ và lớn?

Studio khoảng 35,24 m² tim tường, 3PN Plus khoảng 119,57 m²; Duplex và Penthouse lớn hơn tùy mã căn.

Tháp nào mở bán trước?

The Lucis được giới thiệu là tháp mở bán giai đoạn 1; tháp còn lại là The Maris.