Dự án đủ điều kiện mở bán cần những giấy tờ gì từ chủ đầu tư?
Nhà mẫu đã mở cửa, bảng giá đã có, nhân viên kinh doanh mời đặt chỗ – nhưng dự án đã thật sự đủ điều kiện mở bán chưa? Với căn hộ, nhà phố hình thành trong tương lai, câu trả lời nằm ở một bộ giấy tờ cụ thể mà chủ đầu tư phải có trước khi ký hợp đồng và thu tiền. Bài viết tóm lược pháp lý dự án của chủ đầu tư thành 6 nhóm giấy tờ, giải thích từng nhóm để làm gì và người mua có thể tự kiểm tra thế nào.
Luật nào đang áp dụng?
Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15). Luật có hiệu lực từ 01/8/2024 theo Luật số 43/2024/QH15. Văn bản hướng dẫn là Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024, đã được sửa đổi, bổ sung một số điều bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026. Thủ tục tại Sở Xây dựng hiện thực hiện theo Quyết định 1649/QĐ-BXD có hiệu lực từ 18/9/2026 (Tạp chí Luật sư Việt Nam, 25/9/2026).
6 nhóm giấy tờ chủ đầu tư phải có
1. Giấy tờ về quyền sử dụng đất
Một trong các giấy tờ: quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là bằng chứng chủ đầu tư có quyền trên khu đất làm dự án.
2. Văn bản chấp thuận dự án và quy hoạch
Nhà ở phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước chấp thuận, và nội dung dự án phải có mục đích bán hoặc cho thuê mua. Người mua nên xem văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và quy hoạch chi tiết 1/500 để biết căn mình chọn nằm ở đâu trong tổng thể.
3. Giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng đối với công trình phải cấp phép, hoặc thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế nếu công trình không thuộc diện cấp phép. Hãy để ý cơ quan cấp, ngày cấp, số tầng, phạm vi công trình được phép xây.
4. Biên bản nghiệm thu hạ tầng và phần móng
Chủ đầu tư phải có giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án. Với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, phải có thêm biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng. Nói cách khác, căn hộ chưa xong móng thì chưa đủ điều kiện bán.
5. Văn bản của Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán
Trước khi bán, chủ đầu tư gửi thông báo kèm hồ sơ đến Sở Xây dựng nơi có dự án. Hồ sơ gồm văn bản thông báo theo mẫu, danh sách từng sản phẩm đủ điều kiện (mã căn, vị trí, diện tích sàn) và các giấy tờ ở mục 1, 3, 4. Trong 15 ngày, Sở kiểm tra và trả lời bằng văn bản; nếu không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Đây là văn bản người mua nên hỏi đầu tiên.
6. Bảo lãnh ngân hàng và thông tin công khai
Chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai phải có cam kết bảo lãnh của ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Thỏa thuận bảo lãnh cùng các thông tin về dự án phải được công khai trước khi đưa vào kinh doanh.
Khi nào chủ đầu tư được thu tiền?
| Khoản tiền | Điều kiện, mức tối đa |
|---|---|
| Tiền đặt cọc | Chỉ thu khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; không quá 5% giá bán; thỏa thuận cọc ghi rõ giá bán |
| Thanh toán lần đầu | Không quá 30% giá trị hợp đồng, gồm cả tiền cọc |
| Trước khi bàn giao | Tổng không quá 70% (không quá 50% nếu bên bán có vốn đầu tư nước ngoài) |
| Khi chưa có sổ | Không thu quá 95%; phần còn lại thanh toán khi người mua được cấp giấy chứng nhận |
Vì vậy, nếu dự án chưa có văn bản của Sở Xây dựng mà đã yêu cầu chuyển khoản lớn dưới tên "giữ chỗ" hay "đặt cọc", anh chị cần hỏi kỹ bản chất khoản tiền đó và quyền hoàn tiền.
Người mua khu Nam nên lưu ý gì?
- Hỏi đúng cơ quan: dự án ở Quận 7, Nhà Bè, Cần Giờ do Sở Xây dựng TP.HCM tiếp nhận; dự án ở Long An (cũ) nay do Sở Xây dựng tỉnh Tây Ninh. Ví dụ, một đợt mở bán của Eco Retreat tại Bến Lức (cũ) được Sở Xây dựng Tây Ninh thông báo đủ điều kiện tại Công văn 2064/SXD-NBĐS ngày 11/9/2025.
- Kiểm tra căn của mình có trong danh sách: văn bản đủ điều kiện bán thường theo từng đợt, từng block; không phải mọi căn trong dự án đều được bán cùng lúc.
- Đối chiếu địa danh: sau sắp xếp hành chính năm 2025, văn bản cũ và mới có thể ghi khác nhau; hãy dựa vào số thửa, tờ bản đồ.
- Dự án đang thế chấp: nếu chủ đầu tư thế chấp dự án hoặc nhà ở, cần làm rõ việc giải chấp theo Luật Nhà ở 2023 trước khi ký.
- Đừng nhầm khởi công với đủ điều kiện bán: khởi công chỉ là mốc thi công. Bài TT Genesis đã đủ điều kiện bán chưa là một ví dụ phân tích cụ thể; một ví dụ khác về đại dự án là pháp lý Vinhomes Green Paradise Cần Giờ.
Muốn biết thêm cách đánh giá chính doanh nghiệp đứng sau dự án, anh chị có thể đọc bài các chủ đầu tư bất động sản lớn hiện nay.
Nguồn: Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (Điều 6, 23, 24, 25, 26); Luật số 43/2024/QH15 ngày 29/6/2024; Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024; Nghị định 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026; Tạp chí Luật sư Việt Nam lsvn.vn (13/8/2024, 21/8/2024, 25/9/2026); Thư viện Nhà đất (05/10/2025). Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý; quy định có thể thay đổi, cần kiểm tra văn bản hiện hành tại thời điểm giao dịch.
Anh chị cần hỗ trợ đọc hồ sơ pháp lý của một dự án cụ thể trước khi đặt cọc, vui lòng để lại thông tin qua form hoặc nút liên hệ trên trang, đội ngũ Happy Plus – ERA Vietnam sẽ liên hệ lại.
