Thị trường căn hộ TP.HCM quý III/2026: nguồn cung, hấp thụ, giá và vị trí của khu Nam
Khi cân nhắc mua căn hộ ở khu Nam, câu hỏi thường gặp là thị trường chung đang ra sao: nguồn cung nhiều hay ít, người mua có đông không, giá đang đi đâu. Bài này tổng hợp số liệu thị trường căn hộ TP.HCM quý III/2026 từ các báo cáo của CBRE, Savills và Avison Young được báo chí đăng lại ngày 17/10/2026, rồi gợi ý cách đọc dành cho người đang tìm hiểu Dự án Celesta Gold Nhà Bè. Lưu ý quan trọng: các đơn vị dùng phạm vi và định nghĩa khác nhau nên con số có thể lệch nhau, và chưa có báo cáo nào trong nguồn mình tra tách riêng số liệu cho Nhà Bè.
Nguồn cung căn hộ quý III/2026: bức tranh chung
Theo VOV ngày 17/10/2026 dẫn CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ lũy kế đạt gần 460.000 căn, tăng 5% so với cùng kỳ. Trong 9 tháng đầu năm 2026 chỉ có 14.028 căn hộ mở bán mới, trong đó hơn 8.400 căn thuộc khu vực Bình Dương cũ. Cùng bài, Savills cho biết hơn 55% nguồn cung mới quý III nằm ở Bình Dương cũ.
CafeLand cùng ngày tổng hợp thêm: Savills ghi nhận khoảng 1.900 căn mở bán mới trong quý, tổng nguồn cung sơ cấp 5.800 căn; CBRE ghi nhận 3.267 căn hộ và 30 bất động sản gắn liền đất mở bán, giảm 53% so với cùng kỳ; Avison Young nêu hơn 11.500 căn sơ cấp trong vùng TP.HCM. Ba con số trên khác nhau vì phạm vi khác nhau (nội thành TP.HCM cũ hay cả vùng, căn hộ hay cả nhà ở gắn liền đất), nên không nên cộng hoặc so sánh trực tiếp.
Hấp thụ và giá: người mua đang thận trọng hơn
| Chỉ tiêu quý III/2026 | Số liệu | Nguồn |
|---|---|---|
| Hấp thụ nguồn mở bán mới | Khoảng 45%, giảm 24 điểm phần trăm so với quý trước, thấp hơn 2 điểm so với cùng kỳ 2025 | CBRE, qua CafeLand 17/10/2026 |
| Hấp thụ toàn thị trường | Khoảng 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch | Savills, qua CafeLand 17/10/2026 |
| Giá sơ cấp | Khoảng 75 triệu đồng/m² thông thủy, giảm 2,3% so với quý trước, tăng 1% so với cùng kỳ; chưa gồm VAT và phí bảo trì | CBRE, qua CafeLand 17/10/2026 |
| Giá thứ cấp | Khoảng 60 triệu đồng/m² thông thủy, giảm 4% so với quý trước, đi ngang so với cùng kỳ | CBRE, qua CafeLand 17/10/2026 |
Savills nhận định thị trường “chưa bước vào chu kỳ điều chỉnh giá trên diện rộng”, theo VOV. Nghĩa là mức giảm hiện nay còn nhẹ và không đồng đều giữa các dự án. Đây là nhận định của một đơn vị tư vấn, không phải dự báo chắc chắn.
Khu Nam trong bức tranh nguồn cung 2026
VOV cùng ngày dẫn lại báo cáo CBRE quý II/2026: khu Nam chiếm khoảng 50% và khu Đông khoảng 30% nguồn cung mới phân khúc căn hộ năm 2026. Avison Young thì nhận xét nguồn cung mới bắt đầu dịch chuyển về trục phía Nam, Tây Bắc và Đông Bắc nhờ hạ tầng lớn. Tuy nhiên, CafeLand lại ghi nhận các đợt mở bán trong quý III chủ yếu tập trung ở khu Đông. Hai nhận định này không mâu thuẫn: một bên nói về cả năm và kế hoạch, bên kia nói về các đợt mở bán trong riêng một quý.
Điều mình chưa tìm thấy là con số nguồn cung riêng cho Nhà Bè hoặc riêng cho khu vực xung quanh trục Nguyễn Hữu Thọ trong các nguồn trên, nên bài không đưa ra con số này.
Celesta Gold đặt ở đâu trong bức tranh này?
Celesta Gold là phân khu 11A thuộc khu đô thị Celesta City, mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiển, Nhà Bè. Dự án có hai tòa 25 tầng với 420 căn, giá công bố từ 98 triệu đồng/m². Ký hợp đồng mua bán dự kiến tháng 12/2026 và bàn giao dự kiến quý 4/2027. Chính sách có thể thay đổi, cần xác nhận lại trước khi giao dịch.
Giá công bố của dự án không nên đem so trực tiếp với mức trung bình 75 triệu đồng/m² của CBRE, vì mức trung bình trải trên mọi phân khúc và vị trí, còn cách tính giá (thông thủy hay tim tường, có hay chưa VAT và phí bảo trì) có thể khác. Cách đọc hợp lý là: thị trường chung đang thận trọng, mỗi dự án cần được đánh giá trên pháp lý, tiến độ, thiết kế và khả năng tài chính của chính mình.
Xem video hạ tầng khu Nam Sài Gòn
Video “Hạ tầng cầu đường quy hoạch khu Nam Sài Gòn” của kênh Bất Động Sản Tiềm Năng giúp hình dung bối cảnh khu vực. Đây là video giới thiệu, không phải nguồn số liệu thị trường; số liệu trong bài lấy từ các báo cáo đã nêu.
Xem video trên YouTube: https://www.youtube.com/watch?v=dcGP5CK8w-k – kênh Bất Động Sản Tiềm Năng.
Người mua nên làm gì với những số liệu này?
- Đọc số liệu theo phạm vi. Hỏi mỗi con số thuộc nội thành hay cả vùng, căn hộ hay cả nhà ở khác.
- Phân biệt sơ cấp và thứ cấp. Giá thứ cấp (căn đã bán lại) thường thấp hơn giá sơ cấp (căn của chủ đầu tư), nhưng đó không phải lý do để so sánh hai loại sản phẩm khác nhau.
- Xem hấp thụ như tín hiệu tâm lý. Hấp thụ thấp cho thấy người mua đang chọn lọc; điều đó mở ra thời gian để so sánh kỹ.
- Quay về nhu cầu thật. Mua để ở hay đầu tư, vay bao nhiêu, ở bao lâu mới là các câu hỏi quyết định.
Câu hỏi thường gặp
Giá căn hộ TP.HCM quý III/2026 đang ở mức nào?
CBRE ghi nhận giá sơ cấp khoảng 75 triệu đồng/m² thông thủy và giá thứ cấp khoảng 60 triệu đồng/m² thông thủy, theo CafeLand ngày 17/10/2026.
Khu Nam có nhiều nguồn cung mới không?
Theo CBRE quý II/2026 qua VOV, khu Nam chiếm khoảng 50% nguồn cung mới căn hộ năm 2026; nhưng các đợt mở bán quý III tập trung nhiều ở khu Đông theo CafeLand.
Có số liệu riêng cho Nhà Bè không?
Không có trong các nguồn mình tra, nên bài không nêu.
Hấp thụ thấp có nghĩa giá sẽ giảm?
Không nhất thiết. Savills nhận định thị trường chưa bước vào chu kỳ điều chỉnh giá trên diện rộng, và đó chỉ là nhận định.
Kết luận
Quý III/2026 cho thấy thị trường căn hộ TP.HCM thận trọng: nguồn cung mới mỏng, hấp thụ giảm, giá sơ cấp và thứ cấp điều chỉnh nhẹ so với quý trước. Với người quan tâm khu Nam, điều đáng làm là đọc số liệu đúng phạm vi và đánh giá từng dự án trên cơ sở riêng. Xem thêm phối cảnh, mặt bằng và chính sách hiện hành tại Dự án Celesta Gold Nhà Bè và các bài liên quan: Celesta Gold 98 triệu/m², trục thời gian hạ tầng khu Nam, mua Celesta Gold để cho thuê. Thông tin mang tính tham khảo, xác nhận lại trước khi giao dịch.
Nguồn: VOV, 17/10/2026 (“Thị trường căn hộ tại TP.HCM quý III/2026: Sức mua giảm, thanh khoản thấp”), dẫn CBRE Việt Nam và Savills Việt Nam; CafeLand, 17/10/2026 (“Thị trường căn hộ TP.HCM chững lại, giá bán bắt đầu giảm”), dẫn Savills, CBRE, Avison Young; tài liệu bán hàng/chủ đầu tư; video của kênh Bất Động Sản Tiềm Năng.
Phước Sửu – Happy Plus (ERA Vietnam). Văn phòng: 22–24 Đường số 5, P. An Khánh, TP.HCM; chi nhánh: 46 Đường B13, mặt tiền Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiển, Nhà Bè.
#CelestaGold #CelestaCity #KeppelLand #ThiTruongCanHo #NguonCungCanHo #KhuNamSaiGon #CBRE #PhuocSuuRealtor #HappyPlusERA
