Diện tích thông thủy và tim tường Celesta Gold: 111,9 m² và 105,6 m² khác nhau thế nào?
Hai giá trị 111,9 m² và 105,6 m² cùng xuất hiện cho một căn 3 phòng ngủ, khiến không ít người hỏi: rốt cuộc nhà rộng bao nhiêu? Câu trả lời là cả hai đều đúng, vì chúng đo cùng một căn theo hai cách khác nhau. Bài này giải thích diện tích thông thủy và tim tường Celesta Gold bằng ngôn ngữ đời thường, đặt cạnh bảng thống kê loại căn trong tài liệu dự án để bạn biết mình đang trả tiền cho phần nào và ở trong phần nào. Thông tin tổng quan xem tại Dự án Celesta Gold Nhà Bè.
Diện tích tim tường và diện tích thông thủy là gì?
Diện tích tim tường được tính từ chính giữa bề dày các bức tường bao và tường ngăn giữa các căn. Con số này luôn lớn hơn phần bạn đứng được, vì nó "ăn" một nửa bề dày tường chung và cả tường bao. Diện tích thông thủy chỉ tính phần sàn sử dụng bên trong, từ mặt trong của tường này đến mặt trong của tường kia, không gồm phần chiếm chỗ của tường, cột hay hộp kỹ thuật.
Với căn 3 phòng ngủ type 3BR-3c của Celesta Gold, thông số giới thiệu trong video của chủ đầu tư là 111,9 m² tim tường và 105,6 m² thông thủy, chênh 6,3 m². Khoảng chênh này không phải "mất oan", mà là phần tường, cột và hộp kỹ thuật nằm trong căn. Chi tiết căn này đã có trong bài review căn 3PN Celesta Gold type 3BR-3c.
Đọc bảng thống kê loại căn của dự án
Bảng trong tài liệu dự án cho biết diện tích SGFA/Saleable và Net Unit Area của từng loại căn. SGFA (saleable) thường được hiểu là diện tích tính đến tim tường dùng để bán, còn Net là diện tích thông thủy; cách định nghĩa chính xác cần đối chiếu trong hợp đồng mua bán. Số liệu như sau:
| Loại căn | SGFA (m²) | Net / thông thủy (m²) | Chênh (m²) | Số căn |
|---|---|---|---|---|
| 1BR | 59,1 | 54,5 | 4,6 | 23 |
| 2BS | 78,3 | 73,1 | 5,2 | 84 |
| 2BL | 84,2 | 78,8 | 5,4 | 168 |
| 3BR | 112,3 | 105,8 | 6,5 | 105 |
| 4BR | 147,3 | 138,5 | 8,8 | 40 |
| Tổng | 420 |
Cột chênh là phép trừ đơn giản của chúng tôi từ hai cột đứng trước. Căn càng lớn thì chênh lệch tuyệt đối càng cao, nhưng tỷ lệ chênh khá ổn định, khoảng 6–8% so với diện tích tim tường. Lưu ý, số 3BR trong bảng (112,3 và 105,8 m²) hơi khác con số của type 3BR-3c trong video (111,9 và 105,6 m²) vì mỗi mã căn có bản vẽ riêng. Vì vậy hãy luôn đối chiếu số của đúng căn bạn chọn.
Vì sao cùng một căn lại có hai con số?
- Cách đo khác nhau: tim tường dùng để thống kê, tính giá bán và bóc tách xây dựng; thông thủy phản ánh không gian ở.
- Quy ước pháp lý: trên hợp đồng và giấy chứng nhận, mỗi loại diện tích có thể được ghi theo quy định hiện hành tại thời điểm ký; hãy đọc kỹ điều khoản và tham khảo hợp đồng mua bán Celesta Gold.
- Cách bố trí nội thất: bạn mua tủ, giường, bàn theo thông thủy chứ không theo tim tường.
Cách đọc mặt bằng để thấy diện tích thật
Trên mặt bằng tầng, mỗi căn thường ghi mã căn cùng hai con số diện tích. Một mẹo nhỏ: lấy diện tích thông thủy chia cho diện tích tim tường, nếu tỷ lệ thấp bất thường so với căn cùng loại thì nên hỏi vì sao (cột lớn, hộp kỹ thuật rộng hay hình dạng căn phức tạp). Trong bài mặt bằng tầng đã nêu, tháp T1 có 11 căn mỗi tầng và tháp T2 có 9 căn mỗi tầng, xem tại mặt bằng tầng Celesta Gold.
Ví dụ minh họa: chênh lệch diện tích đổi ra tiền
Giá công bố từ 98 triệu đồng/m². Chỉ để minh họa, nếu áp 98 triệu đồng/m² lên căn type 3BR-3c, phần chênh 6,3 m² tương đương khoảng 617 triệu đồng (98 × 6,3). Con số này không phải báo giá: đơn giá thực tế, và việc tính theo diện tích nào, phải theo bảng giá và hợp đồng của chủ đầu tư. Chính sách có thể thay đổi, hãy xác nhận lại trước khi giao dịch.
Điều bạn cần hỏi là: giá/m² áp lên diện tích tim tường hay thông thủy, và diện tích nào được ghi trên giấy chứng nhận. Khi đã hiểu hai khái niệm, bạn có thể so sánh công bằng các căn cùng dự án mà không bị ngợp bởi con số. Tham khảo thêm cách cân giá ở bài Celesta Gold 98 triệu/m².
Xem video mặt bằng căn hộ
Video "Mặt bằng căn hộ Celesta Gold – Keppel Land" của kênh Bất Động Sản Tiềm Năng cho thấy sơ đồ mặt bằng tầng 5–24 với các loại căn 1BR, 2BS, 2BL, 3BR, 4BR; bạn có thể xem trước khi đến nhà mẫu 304–308 Nguyễn Hữu Thọ.
https://www.youtube.com/watch?v=Uei5q8Iqtbg – kênh Bất Động Sản Tiềm Năng.
Câu hỏi thường gặp
Căn 3PN 111,9 m² có phải rộng hơn căn 105,6 m² không?
Đó là cùng một căn. 111,9 m² là diện tích tim tường, 105,6 m² là diện tích thông thủy.
Mua theo diện tích nào thì có lợi?
Không có đáp án chung. Cần xem đơn giá áp lên diện tích nào và ghi trong hợp đồng ra sao.
Diện tích ghi trong giấy chứng nhận là loại nào?
Tùy quy định hiện hành khi cấp; hãy hỏi chủ đầu tư và đọc điều khoản hợp đồng trước khi ký.
Bảng thống kê có áp dụng cho mọi căn không?
Bảng cho biết số liệu theo loại căn; mỗi mã căn có số riêng nên cần đối chiếu bản vẽ.
Kết luận
Hiểu đúng diện tích thông thủy và tim tường Celesta Gold giúp bạn so sánh căn công bằng, tính tiền rõ ràng và bố trí nội thất đúng thực tế. Ký hợp đồng mua bán dự kiến tháng 12/2026, bàn giao dự kiến quý 4/2027; thanh toán nhanh ưu đãi 7% và các chính sách khác có thể thay đổi, xác nhận lại trước khi giao dịch. Mời bạn xem đầy đủ thông tin tại trang Dự án Celesta Gold Nhà Bè.
Nguồn: bảng thống kê loại căn và thông số căn 3BR-3c trong tài liệu bán hàng/video của chủ đầu tư; ví dụ tính tiền là minh họa của biên tập.
Phước Sửu – Happy Plus (ERA Vietnam). Văn phòng: 22–24 Đường số 5, P. An Khánh, TP.HCM; chi nhánh: 46 Đường B13, mặt tiền Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiển, Nhà Bè.
#CelestaGold #CelestaCity #KeppelLand #DienTichThongThuy #TimTuong #PhuocSuuRealtor #HappyPlusERA
