Các trường hợp không được cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2025. Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 đã quy định cụ thể các trường hợp không được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).
Trường hợp không được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)
Theo Điều 151 Luật Đất đai 2024, các trường hợp không được cấp sổ đỏ bao gồm:
Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công
Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại Điều 179 của Luật này.
Điều 12 Luật Đất đai 2024 quy định về các trường hợp đất nông nghiệp được chuyển đổi sang mục đích khác.
Việc sử dụng đất nông nghiệp cho mục đích công ích nhằm phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Do đó, việc cấp sổ đỏ cho những trường hợp này có thể ảnh hưởng đến quy hoạch sử dụng đất đai quốc gia, tiềm ẩn nguy cơ chuyển đổi đất nông nghiệp trái phép, gây lãng phí tài nguyên đất.
• Ví dụ:
Đất nông nghiệp được chuyển đổi để xây dựng công trình giao thông, thủy lợi, điện lực, sân bay, cảng biển,...
Đất nông nghiệp được chuyển đổi để xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị,...
Đất được giao cho Nhà nước quản lý
Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật này, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều 67 Luật Đất đai 2024 quy định về các trường hợp đất do Nhà nước quản lý.
Việc quản lý hiệu quả các khu vực đất đặc thù như đất ven biển, đất trên đảo, đất thuộc khu vực bảo vệ an ninh quốc gia,... có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an ninh quốc gia, bảo vệ môi trường và phát triển kinh tế - xã hội. Do đó, việc cấp sổ đỏ cho những trường hợp này có thể ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đai, tiềm ẩn nguy cơ xâm hại an ninh quốc gia, gây tổn hại đến môi trường.
• Ví dụ:
Đất ven biển được giao cho các đơn vị quản lý để bảo vệ bờ biển, phát triển du lịch biển.
Đất trên đảo được giao cho các đơn vị quản lý để bảo vệ chủ quyền biển đảo, phát triển kinh tế biển.
Đất thuộc khu vực bảo vệ an ninh quốc gia được giao cho các cơ quan quân sự, an ninh quản lý.
Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất
Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Điều 42 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất thuê, thuê lại.
Sổ đỏ là giấy tờ pháp lý chứng nhận quyền sở hữu đất đai của chủ sở hữu. Việc cấp sổ đỏ cho người thuê đất có thể dẫn đến hiểu lầm về quyền sở hữu đất đai, gây ra tranh chấp, khiếu kiện phức tạp. Do đó, pháp luật quy định chỉ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người thuê đất, thể hiện quyền sử dụng đất hợp pháp của họ trong thời hạn thuê đất.
• Ví dụ:
Cá nhân thuê đất để xây dựng nhà ở, kinh doanh.
Doanh nghiệp thuê đất để xây dựng nhà máy, xí nghiệp.
Đất nhận khoán
Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 của Luật này.
• Điều 181 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất đối với đất nhận khoán.
• Việc công nhận quyền sử dụng đất cho đất nhận khoán chỉ được thực hiện khi thỏa mãn các điều kiện quy định tại Luật Đất đai. Việc cấp sổ đỏ cho những trường hợp không đáp ứng đủ điều kiện có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng, ảnh hưởng đến trật tự quản lý đất đai.
• Ví dụ:
Người dân khai hoang, cải tạo đất hoang hóa thành đất có thể canh tác và được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Các hộ gia đình, cá nhân được giao đất nhận khoán theo chính sách của Nhà nước.
Đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện.
Điều 70 Luật Đất đai 2024 quy định về thủ tục thu hồi đất.
Việc thu hồi đất nhằm phục vụ cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội hoặc do vi phạm quy định về sử dụng đất đai. Sau khi thu hồi đất, Nhà nước sẽ sử dụng đất vào mục đích đã được quy hoạch.
Ví dụ:
• Nhà nước thu hồi đất để xây dựng tuyến đường cao tốc mới.
• Nhà nước thu hồi đất để xây dựng khu công nghiệp, thu hút đầu tư nước ngoài.
• Nhà nước thu hồi đất do hộ gia đình sử dụng đất không đúng mục đích, xây dựng nhà xưởng trái phép.
Đất đang có tranh chấp hoặc kê biên
Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Ví dụ:
• Hai cá nhân tranh chấp quyền sở hữu thửa đất và đang tiến hành khởi kiện ra Tòa án.
• Ngân hàng kê biên thửa đất của một cá nhân để thu hồi khoản vay.
• Cơ quan chức năng áp dụng biện pháp phong tỏa thửa đất để điều tra hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
Lưu ý:
• Việc không được cấp sổ đỏ không có nghĩa là người sử dụng đất mất quyền sử dụng đất. Họ vẫn có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và có thể khởi kiện để giải quyết tranh chấp hoặc yêu cầu gỡ bỏ biện pháp kê biên, phong tỏa.
• Khi tranh chấp về quyền sử dụng đất được giải quyết hoặc biện pháp kê biên, phong tỏa được gỡ bỏ, người sử dụng đất có thể được cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật.
Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.
Trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản gắn liền với đất:
Theo Điều 151 Luật Đất đai 2024, các trường hợp không được cấp sổ đỏ cho tài sản gắn liền với đất bao gồm:
• Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều này hoặc không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Nhà ở hoặc công trình xây dựng được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng tạm thời bằng vật liệu tranh, tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính.
• Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có các thông báo, quyết định này mà không thực hiện.
• Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử - văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định tại Điều 148 và Điều 149 của Luật này có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của
Việc nắm rõ các trường hợp không được cấp sổ đỏ giúp cá nhân, tổ chức thực hiện đúng quy định pháp luật về đất đai, tránh vi phạm và ảnh hưởng đến quyền lợi của bản thân.
